През последното десетилетие платформи като Airbnb, Booking.com, Vrbo и техните регионални алтернативи се утвърдиха като предпочитан инструмент за краткосрочно настаняване не само в туристическите столици на света, но и в България. Възможността за лесна онлайн регистрация, автоматизирани резервации и директни разплащания привлече хиляди собственици на апартаменти, къщи и ваканционни имоти, които откриха в този модел допълнителен или дори основен източник на доход.
Особено в урбанизирани и туристически натоварени райони като София, Пловдив, Варна, Велико Търново, Банско и Бургас, краткосрочното отдаване на жилища се превърна в масова практика. То често се разглежда като „частна инициатива“, която не предполага особен административен или правен ангажимент.
На практика обаче, българското законодателство поставя ясни, конкретни и задължителни рамки за осъществяване на такава дейност. Въпреки разпространеното схващане, че става дума за "безобидно" отдаване под наем, в много случаи това представлява туристическа услуга, подчинена на строгостта на Закона за туризма, данъчните нормативи и други подзаконови актове. Незнанието или игнорирането на тези изисквания не освобождава от отговорност, а извъшваната дейност може да се окаже незаконна, с възможност за сериозни санкции, включително глоби, принудителна административна намеса и данъчни ревизии със задна дата.
I. Понятието "туристическа услуга" и правният режим на краткосрочно настаняване
Съгласно чл. 116, ал. 1 от Закона за туризма (ЗТ), всяко лице — физическо или юридическо — което предоставя настаняване срещу възнаграждение, дори и еднократно, попада под режима на закона и подлежи на регистрация и категоризация, освен ако не попада в някое от изрично посочените законови изключения.
Това означава, че дори на пръв поглед частни и неформални действия – като отдаване на апартамент чрез Airbnb за няколко нощувки – могат да бъдат третирани като упражняване на туристическа дейност, стига да са изпълнени определени характеристики, установени в закона.
По смисъла на ЗТ, дадено настаняване се приема за туристическа услуга, когато едновременно са налице следните елементи:
-
предоставя се срещу заплащане (включително чрез онлайн платформи, дори без подписан договор);
-
предназначено е за лица, пребиваващи временно, т.е. туристи, най-често за период до 30 дни;
-
извършва се чрез публична или посредническа обява – например чрез Airbnb, Booking.com, Facebook Marketplace или други дигитални канали;
-
включва услуги или елементи на обслужване, като предоставяне на ключ, чисто спално бельо, тоалетни принадлежности, почистване и поддръжка.
Следователно, дори и да няма сключен писмен договор между страните, самият факт на публично предлагане на жилище за кратък период срещу възнаграждение, придружено от елементи на обслужване, може да бъде достатъчен за квалифициране на дейността като туристическа по смисъла на ЗТ.
Тук следва да се разграничат тези отношения от класическите наемни правоотношения, уредени в чл. 228 и следващите от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). При традиционния наем се предполага дългосрочност, относителна стабилност на отношенията, липса на обслужване от страна на наемодателя, както и възмездност, която не включва търговски характер на сделката.
С други думи:
Отдаването под наем на имот чрез Airbnb, при краткосрочен престой, публична обява и предоставяне на допълнителни удобства, не се третира като наем, а като туристическа услуга.
Това прави дейността подчинена на режима на Закона за туризма, с всички произтичащи от това задължения – както регистрационни, така и фискални.
II. Нужно ли е да се регистрира фирма или юридическо лице и каква е процедурата?
След като едно краткосрочно отдаване на имот попадне в обхвата на туристическите услуги по смисъла на Закона за туризма, следва логичният въпрос: нужно ли е лицето, което го предлага, да бъде търговец? Отговорът според българското законодателство е категоричен — да, с малки изключения.
Съгласно чл. 119 от Закона за туризма, единствено хотелиери, които са вписани в Националния туристически регистър, имат право да извършват туристическа услуга за настаняване срещу възнаграждение. „Хотелиер“ по смисъла на закона може да бъде както юридическо лице, така и физическо лице, но само ако:
-
е регистрирано като търговец по реда на Търговския закон (ЕТ, ЕООД, ООД);
-
е преминало процедура по категоризация на обекта (чл. 121 от ЗТ);
-
е получило удостоверение за регистрация от кмета на съответната община (чл. 124 от ЗТ).
Това означава, че всяко лице, което редовно отдава имот чрез платформи като Airbnb, Booking, Vrbo и др., е длъжно да регистрира дейността си търговски и да я узакони чрез общинските и държавни органи. Това важи дори и за физически лица, които отдават само един имот, ако това става с търговска цел, чрез публична обява и с елементи на обслужване (почистване, смяна на бельо, посрещане и т.н.).
Категоризация на обекта – задължителна стъпка
След регистрацията на търговец, следващата задължителна стъпка е категоризацията на туристическия обект, която има за цел да удостовери, че условията за настаняване отговарят на минималните изисквания на закона.
Съгласно чл. 121 и чл. 122 от Закона за туризма, обектите за настаняване се категоризират според тяхното предназначение и капацитет, като се разпределят в три основни класa:
-
Клас А – категоризация се извършва от Министъра на туризма. Обхваща хотели, мотели, апартаментни комплекси, ваканционни селища;
-
Клас Б – издава се от Областния управител. Включва къщи за гости, хостели, семейни хотели;
-
Клас В – компетентен орган е Кметът на общината. Отнася се до апартаменти, самостоятелни стаи и студиа, най-често отдаваните чрез Airbnb.
В този контекст, Кметът на общината или оправомощено от него длъжностно лице е компетентен да извърши регистрацията на места за настаняване от клас "В", каквито са най-често апартаментите и жилищата, отдавани чрез платформи като Airbnb. Регистрацията се извършва чрез вписване в Националния туристически регистър, като това е задължително условие за законосъобразното упражняване на хотелиерска дейност от физически или юридически лица в обекти от този клас.
Какво включва процедурата?
За да бъде упражнявана хотелиерска дейност в обекти от клас „В“ – каквито са самостоятелните апартаменти, студиа или стаи, отдавани чрез платформи като Airbnb – собствениците (или наематели с право на поднаем) следва да подадат заявление до кмета на съответната община или до оправомощено от него длъжностно лице.
Процедурата се осъществява съгласно чл. 124, ал. 1 от Закона за туризма и включва вписване в Националния туристически регистър след представяне на необходимите документи и извършване на проверка на място.
Към заявлението се прилагат:
-
Документ за собственост (напр. нотариален акт, договор за покупко-продажба или удостоверение за наследници);
-
Скица или схема на обекта, издадена от съответната техническа служба;
-
Снимков материал, илюстриращ състоянието и обзавеждането на помещенията;
-
Декларация за съответствие с противопожарните изисквания, по образец;
-
Информация за капацитета на обекта – брой стаи, легла, санитарни възли, площ и други релевантни данни;
-
При необходимост – документи за правно основание при поднаем или съсобственост.
След подаденото заявление, общината сформира комисия по категоризация, която извършва оглед на място и проверка на съответствието с минималните изисквания, регламентирани в Наредбата за категоризиране на туристически обекти.
При положителна оценка, се издава удостоверение за категоризация, в което се посочват:
-
категорията (обикновено 1 или 2 звезди);
-
видът на обекта (апартамент, самостоятелна стая и пр.);
-
броят на местата за настаняване;
-
срокът на валидност на удостоверението (стандартно 5 години).
Удостоверението се вписва служебно в Националния туристически регистър, което е задължително условие за законосъобразно упражняване на дейността.
Какво се случва, ако отдаваш без регистрация и категоризация?
Извършването на туристическа дейност без регистрация и категоризация се счита за административно нарушение, съгласно чл. 206 от Закона за туризма, и води до:
-
Глоби от 500 до 5000 лв. за физически лица;
-
Глоби до 10 000 лв. за юридически лица;
-
Принудителни административни мерки, включително спиране на дейността и заличаване от регистъра;
-
Сезиране на Националната агенция за приходите (НАП) за укрити приходи и данъчно ревизиране със задна дата.
III. Изключения от задължението за регистрация
В много редки случаи може да не се изисква регистрация. Например:
-
Еднократно отдаване на собствено жилище, за кратък срок, без публична реклама и без услуги (почистване, бельо, обслужване);
-
Наем между познати, уреждан по граждански договор;
-
Отдаване по ЗЗД за дългосрочно ползване (над 30 дни).
Въпреки това, практиката на контролните органи (общини и НАП) е да приемат обявата в Airbnb сама по себе си за доказателство за търговска цел, освен ако собственикът не докаже противното.
IV. Данъчни и правни последици. Обобщение и препоръка
Макар Airbnb да изглежда като удобен начин за допълнителен доход, краткосрочното отдаване на имот всъщност е дейност, която по българското законодателство се счита за туристическа услуга. Това означава, че подлежи на регистрация по Закона за туризма, категоризация от съответната община и вписване в Националния туристически регистър.
Освен административните изисквания, тази дейност води и до данъчни задължения. Приходите се облагат с 10% данък, независимо дали се реализират от физическо или юридическо лице. При по-голям оборот е възможно задължение за регистрация по ДДС. Всички лица, упражняващи туристическа дейност, трябва да водят дневник за нощувките и да подават данни в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ).
Неспазването на тези правила води до значителни санкции — включително глоби, ревизии от НАП и административни мерки за спиране на дейността.
Ако планирате да отдавате имот чрез Airbnb, Booking или подобна платформа, препоръчваме предварителна консултация с адвокат. Адвокатска кантора „Попов и Андонов“ предлага съдействие при регистрация на дейността, категоризация, данъчно планиране и защита при проверки. Потърсете ни, за да действате законно, сигурно и без излишни рискове.