Принудителното изпълнение за предаване на недвижими вещи е важен и сложен процес в рамките на гражданското право в България. То обхваща случаите, когато кредиторът (взискателят) има правото да получи владение върху недвижим имот, но длъжникът отказва да го предаде доброволно. Законодателната уредба на този изпълнителен способ е основно в Гражданския процесуален кодекс (ГПК), където чрез членове 522-525 са предвидени процедурите за принудително предаване на недвижими имоти, включително и специфични правила при публичната продан на имот.
Правна уредба
Основните законови разпоредби, касаещи принудителното изпълнение върху недвижими имоти, са следните:
- Чл. 522-525 от ГПК – уреждат процедурите за въвод във владение и правата на страните.
- Чл. 75 и 76 от Закона за собствеността (ЗС) – касаят защитата на владелеца и начините за защита на правата върху недвижим имот.
- ТР № 6/2013 и ТР № 3/2015 на ВКС – тълкувателни решения на Върховния касационен съд, които дават разяснения относно изпълнителните действия по предаване на владението.
Същност на принудителното предаване на недвижим имот
Принудителното изпълнение представлява процедура, при която взискателят може да получи владението на имот, присъден му чрез съдебно решение, като се премахне фактическата власт на длъжника върху имота. Този процес се нарича въвод във владение (чл. 522 от ГПК) и включва:
- Издаване на изпълнителен лист – въз основа на съдебно решение или спогодба, която е влязла в сила.
- Покана за доброволно изпълнение – длъжникът получава покана от съдебния изпълнител за доброволно предаване на владението на имота.
- Принудителен въвод във владение – ако длъжникът не предаде доброволно имота, съдебният изпълнител го отстранява от владение и предава имота на взискателя.
Предпоставки за извършване на въвод във владение
За да се извърши въвод във владение, е необходимо да са налице следните условия:
- Имотът трябва да бъде във владение на длъжника – съдебният изпълнител трябва да установи, че длъжникът владее или държи имота към момента на въвода.
- Редовно уведомяване на страните – страните в изпълнителното производство трябва да бъдат уведомени за датата и часа на въвода във владение (чл. 522, ал. 1).
- Протокол за въведеното владение – съдебният изпълнител изготвя протокол, който доказва фактическото предаване на имота на взискателя.
Процедура по въвеждане във владение
След като взискателят е получил изпълнителен лист, процедурата по принудително предаване на имота започва с изпращане на покана за доброволно изпълнение до длъжника. Ако длъжникът не изпълни доброволно в рамките на определения срок, съдебният изпълнител насрочва ден за въвеждане във владение.
Принудително отстраняване от имота
Ако длъжникът не напусне имота доброволно, съдебният изпълнител може да го отстрани принудително. Този процес включва премахване на всички лични вещи на длъжника и членовете на неговото семейство от имота, както и символи на владение (например табели, маркировки и други). Фактическата власт върху имота се предава на взискателя, като съдебният изпълнител съставя протокол за тези действия (чл. 522, ал. 2 от ГПК).
Въвод във владение срещу трето лице
Особен случай настъпва, когато имотът е във владение на трето лице, което не е длъжник. Съгласно чл. 523 от ГПК, въвод във владение може да се извърши и срещу трето лице, при условие, че то е придобило владението след предявяване на иска. Съдебният изпълнител е длъжен да провери дали третото лице владее имота преди или след завеждането на делото и дали правата му върху имота изключват правата на взискателя.
Защита на правата на длъжника и третите лица
Длъжникът и третите лица, които имат права върху имота, могат да подадат жалба срещу изпълнителните действия на съдебния изпълнител съгласно чл. 435 от ГПК. Ако въводът е извършен неправомерно или са нарушени права на трето лице, което е било във владение на имота преди завеждане на иска, това лице има право да подаде жалба или иск по чл. 75 и 76 от ЗС.
Правна защита на третите лица
Третите лица могат да възразят, че имат вещни права върху имота, които изключват правата на взискателя (например право на ползване, наем или аренда). Ако съдебният изпълнител установи, че правата на третото лице са придобити преди предявяване на иска, въводът не може да бъде извършен срещу него. В случай, че въводът бъде извършен неправомерно, третото лице има право да подаде жалба.
Въвод при публична продан на недвижими имоти
Особен случай на принудително предаване на недвижим имот е въводът във владение при публична продан. Тази процедура се урежда от чл. 498 от ГПК и е специфична поради това, че новият собственик на имота, придобит при публичната продан, има право на въвеждане във владение, дори срещу трети лица, които владеят имота.
Постановление за възлагане на имота
След успешно проведена публична продан и плащане на цената, съдебният изпълнител издава постановление за възлагане на имота на купувача (чл. 496 от ГПК). Това постановление има характер на нотариален акт и служи за доказателство за придобиването на собствеността.
Въвеждане във владение след публична продан
Купувачът на имота има право да бъде въведен във владение с изпълнителен лист въз основа на постановлението за възлагане. Въвеждането във владение може да бъде извършено както срещу длъжника, така и срещу всяко трето лице, което се намира в имота към момента на въвода (чл. 498, ал. 2 от ГПК).
Правна защита на купувача
Купувачът на имот при публична продан разполага с всички права на владелец след въвеждането му във владение. В случай на неправомерно възвръщане на владението от длъжника или трето лице, съдебният изпълнител може да извърши повторен въвод във владение съгласно чл. 525 от ГПК.
Повторен въвод във владение
Законът предвижда възможност за извършване на повторен въвод във владение, ако длъжникът или трето лице си възвърне владението на имота след като е било отстранено. Това действие се извършва по искане на взискателя, без необходимост от нов изпълнителен лист. Съдебният изпълнител трябва да отстрани самоволно настанилото се лице и да възстанови владението на взискателя.
Заключение
Принудителното изпълнение за предаване на недвижими имоти, включително и при публична продан, представлява сложен правен процес, който изисква стриктно спазване на законовите разпоредби и права на страните. Процедурите по въвеждане във владение гарантират на кредитора (взискателя) възможността да получи владение върху имота, като същевременно предоставят правна защита на длъжника и на трети лица. Важно е всички страни в този процес да познават своите права и задължения, за да защитят интересите си ефективно. При нужда от консултация и правна помощ по въпроса, можете да се свържете на посочените в сайта ни телефони или на следния имейл адрес: law@popoviandonov.bg