Наемането на имот е част от живота на хиляди хора – било то за жилище, офис или търговска дейност. Но какво се случва, когато наетото помещение започне да се руши, появят се течове, електрически проблеми или други щети… и наемодателят отказва да поеме ремонта? Много наематели смятат, че нямат избор – или сами плащат, или напускат. Това обаче не е вярно. Законът защитава наемателя и му дава конкретни права.
В следващите редове ще обясним, на ясен език, какво казва законът, какви са правата ви и какво можете да направите, ако наемодателят откаже да изпълни задълженията си.
1. Какви са задълженията на наемодателя?
Когато става дума за договор за наем, много наематели смятат, че единственото задължение на наемодателя е да предостави ключовете и да получава наема. Това обаче не отразява реалната правна уредба. Съгласно чл. 228 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да заплати определена цена. Но от този на пръв поглед прост текст произтичат редица важни и конкретни задължения за наемодателя, които се простират много отвъд самото предаване на владението.
На първо място, чл. 230, ал. 1 от ЗЗД задължава наемодателя да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Това означава, че още при предаването ѝ имотът трябва да бъде годен за нормалното му предназначение – например да е годен за живеене, ако става въпрос за апартамент, или подходящ за търговска дейност, ако се касае за магазин, офис или заведение. Имотът трябва да е безопасен, с изправни инсталации, работещи брави и прозорци, без течове, мухъл, разрушена мазилка или други пречки, които могат да направят обитаването му неудобно, опасно или невъзможно. Отговорността на наемодателя е обективна – не се изисква вина, за да възникне задължението му да осигури годност за ползване.
Дори след предаването на имота, задължението на наемодателя не приключва. Законът изисква поддържане на имота в изправно състояние и извършване на необходимите ремонти. Чл. 231 от ЗЗД прави важно разграничение между два вида ремонти: дребните поправки и всички останали.
-
Каква е разликата между дребни поправки и основни ремонти?
Съгласно чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, се прави разграничение между:
-
дребни поправки, които са в резултат на обикновено износване или нормално ползване на имота и следователно се поемат от наемателя;
-
и всички останали повреди, които не са причинени виновно от наемателя – те са отговорност на наемодателя.
Законодателят дава някои примери за дребни поправки – това са разяждане на кранове, замърсяване на стени, запушване на комини, регулиране на брави и подобни повреди. Те са логични последици от обичайното ползване на имота и не налагат сериозни разходи за отстраняване. Именно затова тежестта за тях се прехвърля на наемателя. Но когато става дума за по-сериозни и съществени повреди, които засягат същността и безопасността на жилището или помещението, отговорността е на наемодателя – освен ако наемателят не е причинил повредата по своя вина.
2 Какви ремонти задължително се поемат от наемодателя?
Наемодателят няма право да отказва или да прехвърля на наемателя извършването на ремонти, които попадат в следните категории:
-
повреда в основната електрическа инсталация, като прекъснати кабели, изгорели ключове, опасни открити проводници;
-
течове от покрива, тавана или стените – особено когато причиняват влага, мухъл или разрушение на мазилка и боя;
-
спукани тръби или запушена канализация, които водят до течове, наводнения или ограничават нормалното ползване на санитарните помещения;
-
неизправности в системата за отопление – било то парно, котле или електрически радиатори, които не работят поради повреда;
-
счупени прозорци или неизправна дограма, които не могат да се отварят или затварят безопасно, особено при наличие на риск за здравето или сигурността на обитателите;
-
прогнили подови настилки, рушеща се мазилка, повреди по покрития, които създават риск от травми, мухъл или нарушават нормалната обитаемост на помещението.
Подобни проблеми, особено когато не са причинени от неправомерни действия на наемателя, трябва да бъдат отстранени от наемодателя и то в разумен срок.
3. Какви са правата на наемателя при отказ или бездействие от страна на наемодателя?
Съгласно чл. 231, ал. 2 от ЗЗД, когато наемодателят не изпълни задължението си за ремонт, наемателят не е безсилен. Законът му предоставя три важни правни възможности:
-
Да иска по съдебен ред извършване на необходимия ремонт.
Това означава, че наемателят може да заведе иск срещу наемодателя и съдът да го задължи да поправи повреденото. Това е особено подходящо в случаите, когато бездействието е трайно и причинява вреди или рискове за здравето и имуществото на наемателя. -
Да поиска съразмерно намаляване на наема.
Когато повредата е налице и нарушава нормалното ползване на имота (напр. не може да се ползва банята или кухнята, част от стаите са непригодни), наемателят има право на намаление на наема до отстраняване на проблема. Това право произтича от факта, че наетата вещ не отговаря на уговореното предназначение. -
Да развали договора.
При сериозни повреди, които трайно нарушават възможността за ползване и наемодателят не предприема действия, наемателят има право да прекрати договора и да се изнесе от имота, без да дължи неустойки или да носи отговорност за предсрочното прекратяване.
4 Може ли наемателят да поправи сам повредата и да си удържи разхода от наема?
Да – законът предвижда изрична възможност за това. Ако наемодателят отказва да извърши ремонта, а ситуацията не търпи отлагане, наемателят може:
-
да извърши сам ремонта с грижата на добър стопанин (т.е. по разумен начин, при избор на икономично и ефективно решение);
-
да прихване разходите си срещу дължимия наем, т.е. да плати по-малко наем, колкото е струвал ремонта.
Тази възможност също е уредена в чл. 231, ал. 2 ЗЗД. Важно е наемателят да запази всички документи – фактури, касови бележки, протоколи, снимки, за да докаже стойността и необходимостта от извършения ремонт. Препоръчително е също така преди да пристъпи към ремонта, да уведоми писмено наемодателя, че ще го извърши и че ще прихване сумата.
Кога наемателят няма право на обезщетение?
Има и ограничение в полза на наемодателя: ако повредата не е причинена от причина, за която той отговаря (напр. природно бедствие, умишлени действия на наемателя или на трето лице), то тогава наемателят няма право да иска обезщетение – дори и да е понесъл вреди. В тези случаи разходите могат да останат за негова сметка, освен ако не може да установи вината или неизпълнението на наемодателя.
С този ясен механизъм законът балансира интересите на двете страни. Наемодателят не може да избяга от отговорността си да поддържа имота в изправно състояние, а наемателят има реална възможност да защити правата си при бездействие, включително чрез съд, намаление на наема или чрез прихващане на стойността на ремонта. Това е особено важно в контекста на пазара на наеми, където често правата на наемателите биват подценявани или пренебрегвани.
5. Какво да направя, ако наемодателят отказва да извърши ремонта?
Отказът на наемодателя да поеме отговорност за основните ремонти не е просто неудобство – това е нарушение на законово задължение. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) ясно задължава наемодателя да поддържа вещта в състояние, което позволява пълноценното ѝ ползване. Когато това не се случва, наемателят има редица правни и фактически възможности да защити интереса си
1. Уведомете наемодателя писмено
Първата стъпка винаги трябва да е официалното уведомяване на наемодателя за повредата. Това е задължение на наемателя съгласно чл. 233, ал. 2 ЗЗД, който предвижда, че наемателят трябва незабавно да съобщи за повреди и посегателства върху наетата вещ.
Направете следното:
-
Изпратете писмено уведомление по имейл, препоръчано писмо с обратна разписка или чрез нотариална покана.
-
Описвайте ясно повредата, кога е възникнала и какво затруднение създава.
-
Укажете разумен срок за реакция (обикновено 7–14 дни), в който очаквате ремонтът да бъде започнат.
Това уведомление ще ви бъде необходимо, ако се стигне до съдебна защита или ако трябва да прихванете направените от вас разходи за ремонт.
2. Съберете доказателства за повредата- документалното доказване на състоянието на имота е ключово, особено ако се стигне до спор – Направете снимки или видео на повредата; Ако има експертно мнение (напр. техник, електротехник, строителен инженер), изискайте писмен протокол или становище; Съхранявайте всички разговори, имейли или съобщения, в които наемодателят отказва да действа.
Дори и да не възнамерявате веднага да предприемете съдебни действия, тези материали ще ви осигурят защита, ако се наложи да се аргументирате пред съд или друг орган.Ако повредата е спешна – можете да извършите ремонта сами Ако повредата е сериозна и търпи неотложен ремонт (например теч, който може да наводни жилището, или неработеща ел. инсталация, която прави имота опасен), вие имате право да се намесите. Законът ви дава възможност да отстраните повредата лично или чрез специалист и след това:
-
да удържите разхода от наема (прихващане), или
-
да предявите иск срещу наемодателя за възстановяване на направените разходи.
Важно: Съгласно чл. 231, ал. 2 ЗЗД, това право е налице само ако:
-
повредата не е причинена от наемателя;
-
ремонтът е направен добросъвестно, с грижата на добър стопанин;
-
наемодателят е бил уведомен или бездейства въпреки уведомлението.
Пример: Ако в жилището избие канализация и съществува опасност от разпространение на фекални води, имате правото да извикате фирма за отпушване и ремонт. Ако ремонтът струва 350 лв., можете да прихванете тази сума от следващия наем, като предоставите разписка/фактура.
3. Подаване на иск в съда
Ако наемодателят системно бездейства, не признава задълженията си или отказва да възстанови разходите, вие можете да предприемете съдебни действия. Имате няколко възможности:
-
Иск за извършване на ремонта (чл. 230, ал. 2 ЗЗД).
-
Иск за намаляване на наемната цена поради намалена стойност на ползването.
-
Иск за разваляне на договора поради съществено неизпълнение.
-
Иск за обезщетение за вреди, ако повредата е довела до имуществени или неимуществени вреди (например – унищожена покъщнина, временно наемане на друго жилище и др.).
Съдебната практика в България е в полза на наемателите, когато наемодателят очевидно отказва да извърши основни ремонти, а това води до влошаване на жизнените условия.
4. Внимавайте със “самоуправството”
Важно е да отбележим, че наемателят няма право произволно да спира плащането на наем, докато очаква реакция от наемодателя. Единствено след официално уведомление и при бездействие може да се направи законно прихващане или да се предяви иск.
Спирането на плащането без правно основание може да се тълкува като неизпълнение на договора от страна на наемателя, което от своя страна да доведе до прекратяване на договора, неустойки и дори съдебно производство.
6. В кои случаи наемодателят не носи отговорност?
Въпреки че Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) задължава наемодателя да поддържа имота в състояние, годно за ползване, не всяка повреда или проблем автоматично е негова отговорност. Има случаи, в които наемателят не може да претендира за ремонт, обезщетение или прихващане на разходи. За да се избегнат недоразумения и ненужни конфликти, е важно да познаваме тези изключения.
1. Когато повредата е причинена виновно от наемателя
Съгласно чл. 231, ал. 2 ЗЗД, наемодателят не отговаря за повреди, които са настъпили по вина на наемателя, т.е.:
-
вследствие на неправилна употреба на вещта (напр. претоварване на ел. инсталация с уреди с висока мощност);
-
при небрежност (забравена включена печка, счупен прозорец при игра с топка вътре и т.н.);
-
от умишлени действия – премахване на части от обзавеждането, боядисване без разрешение, демонтаж на оборудване.
В тези случаи наемателят носи пълна отговорност за отстраняване на щетите за своя сметка и може дори да дължи обезщетение на наемодателя, ако му е причинил вреди.
2. Когато повредата е вследствие на нормалното, ежедневното ползване
Законът ясно разграничава отговорностите. Дребните поправки, породени от обичайна употреба, са изцяло за сметка на наемателя (чл. 231, ал. 1 ЗЗД). Това включва:
-
смяна на изгоряла крушка;
-
запушена мивка или сифон;
-
износване на гумени уплътнения;
-
олющена боя или зацапани стени;
-
скърцащи панти или дребни повреди по ключалки и дръжки.
Тези ремонти не попадат в обхвата на задълженията на наемодателя, тъй като се считат за част от обичайната грижа, която наемателят следва да полага при ползването на имота.
3. Когато наемателят е знаел за недостатъка, но въпреки това е сключил договора
Чл. 230, ал. 3 ЗЗД предвижда, че наемодателят не отговаря за недостатъци, които наемателят е знаел или е могъл да узнае при обикновено внимание към момента на сключване на договора. Това правило има особено значение при огледи преди наемане на имот.
Пример: Ако при подписване на договора наемателят е видял, че таванът има петна от теч или че дограмата не се затваря добре, но не е поискал отстраняване или отбелязване в договора, той не може впоследствие да търси отговорност от наемодателя.
Изключение от това правило има само ако:
-
недостатъкът е опасен за здравето на наемателя или лицата от неговото домакинство – например повишена влага, плесен, опасни електрически инсталации;
-
или наемодателят умишлено е укрил наличието на повреда.
4. Когато липсва уведомление от наемателя
Съгласно чл. 233, ал. 2 ЗЗД, наемателят е длъжен незабавно да уведоми наемодателя за всяка повреда или посегателство върху имота. Ако той не го направи и поради това щетата се задълбочи, наемодателят не отговаря за последиците.
Пример: Ако тръба започне да тече и наемателят не информира наемодателя, а изчака няколко седмици, през които се увреждат подовите настилки, мазилката и съседният имот – наемодателят може да откаже да възстанови щетите, позовавайки се на липса на навременно уведомяване.
5. При форсмажорни обстоятелства
Наемодателят не отговаря за повреди, причинени от непреодолима сила (форсмажор), освен ако не е уговорено друго в договора. Това включва:
-
природни бедствия (наводнение, земетресение, ураган);
-
пожари от външен произход;
-
аварии в общата инфраструктура (напр. повреда в електроснабдяването или водоснабдяването, причинена от доставчици).
Разбира се, ако самият имот има конструктивни дефекти, които не са били разкрити, и това утежнява щетата, тогава наемодателят може да носи частична отговорност. Всичко зависи от конкретния случай.
6. Когато в договора е уговорено друго
Възможно е страните да уговорят, че наемателят ще поеме част или всички ремонти, включително основни. Това е допустимо, ако е:
-
изрично записано в договора;
-
не противоречи на добрите нрави или императивни норми;
-
и наемателят е приел условията доброволно.
Пример: В бизнес имот или склад често се уговаря, че наемателят поема поддръжката на климатичната система, ел. инсталацията или дори фасадни ремонти. Това е допустимо, но задължително трябва да бъде детайлно описано в договора.
Заключение: Не сте безпомощни – имате права
Когато наемодателят отказва да извърши необходимите ремонти, вие не сте длъжни да търпите. Законът ви дава конкретни права и механизми за защита. Важно е да действате навреме, да документирате всичко и – при нужда – да потърсите професионална правна помощ.
⚖️ Екипът на „Попов и Андонов“ е насреща, за да ви консултира, да изготви нужните документи и – при необходимост – да защити интересите ви в съда. Свържете се с нас, ако се нуждаете от съдействие.