Въведение
Всяка година хиляди хора в България сключват договори за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Мнозина избират този път, за да си осигурят спокойни старини. Но когато обещаните грижи не се получат, последствията могат да бъдат не само болезнени, но и юридически сложни. В тази статия, изготвена от екипа на Адвокатско дружество „Попов и Андонов“, ще разясним какво представлява този вид договор, какви са правата на прехвърлителя и как се процедира при нужда от разваляне на договора.
I. Какво представлява договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане?
Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е алеаторен, възмезден и консенсуален ненаименован договор, който намира широко приложение в българската правна практика, въпреки липсата на изрично нормативно определение. Съгласно чл. 9 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), страните имат право свободно да договарят съдържанието на своите правоотношения, стига това да не противоречи на закона и добрите нрави. На тази основа, при този вид договор едно лице – прехвърлителят – прехвърля свое вещно право на собственост върху недвижим имот в полза на друго лице – приобретателя, който от своя страна поема личното задължение да предоставя на прехвърлителя постоянна и ежедневна издръжка и грижи до неговата смърт.
Основната правна особеност на договора произтича от неговата алеаторност – в него съществува елемент на случайност, тъй като към момента на сключването не може да се определи с точност какъв ще бъде обемът на задълженията на приобретателя. Съществува реална възможност задълженията му да се окажат значително по-големи или по-малки от стойността на придобития имот, в зависимост от продължителността на живота и нуждите на прехвърлителя.
Договорът е възмезден, тъй като собствеността върху имота се прехвърля срещу насрещна престация – грижи и издръжка, а не дарение. Именно затова той се различава от договора за дарение и подлежи на специална преценка при доказване на неговата добросъвестност и действителност.
Характерът на договора е консенсуален, т.е. той се счита за сключен в момента, в който страните постигнат съгласие относно основните му елементи – предмет (имот) и задължения (издръжка и гледане). При това, когато се прехвърля недвижим имот, законът изисква нотариална форма съгласно чл. 18 от ЗЗД – като условие за действителност.
Ключови правни характеристики:
-
Липса на парична цена: възмездата не се изразява в заплащане на определена парична сума, а в предоставяне на грижи и издръжка в натура – храна, облекло, медицинска помощ, съдействие в ежедневието и др.
-
Невъзможност за предварителна оценка на престацията: страните не могат да предвидят с точност какви грижи ще бъдат нужни и за какъв период ще се предоставят, поради което договорът съдържа елемент на неопределеност.
-
Край на договора с настъпване на смъртта на прехвърлителя: срокът на договора не е фиксиран, а е свързан с настъпването на бъдещо, но неизбежно събитие – смъртта на лицето, в чиято полза се дължат грижите.
-
Задължението е лично и неделимо: приобретателят не може да бъде заместен от друго лице без съгласието на прехвърлителя и не може да предлага частично или парично изпълнение без съдебно решение. Престацията следва да се осъществява в натура, с лично участие, ежедневно и точно, съгласно чл. 63, ал. 1 и чл. 66 от ЗЗД.
II. Какво включва задължението за издръжка и гледане?
Задължението за издръжка и гледане по договор за прехвърляне на недвижим имот представлява комплекс от действия, насочени към осигуряване на пълноценен и достоен живот на прехвърлителя. Макар че в българското законодателство не съществува легална дефиниция на това задължение, неговото съдържание се извежда от същността на договора, от целта му – да осигури грижи до края на живота на прехвърлителя – както и от постигнатото съгласие между страните (чл. 9 ЗЗД).
Когато в договора не са изрично посочени конкретни грижи, се приема, че приобретателят дължи пълната и обичайна издръжка, съответстваща на нуждите и състоянието на прехвърлителя, както и грижите, които произтичат от социалните и нравствени разбирания в обществото. Тези задължения са не само материални, но и морални, емоционални и физически, и не подлежат на точна предварителна оценка по обем или стойност – затова договорът има алеаторен характер.
Типични елементи на задължението за издръжка и гледане включват:
-
Осигуряване на храна и облекло – ежедневно предоставяне на подходяща храна, съобразена със здравословното състояние и навиците на прехвърлителя, както и облекло, съответстващо на сезонните и лични нужди.
-
Медицинска грижа – организиране и/или заплащане на медицинско обслужване, придружаване до лечебни заведения, закупуване на медикаменти, съгласно предписания от лекари, съдействие при провеждане на терапии или рехабилитации.
-
Помощ при домакинска работа – поддържане на хигиената в жилището, пране, пазаруване, готвене, грижа за битовите потребности на прехвърлителя.
-
Създаване на подходящи условия за живот – осигуряване на спокойно и безопасно местообитание, отопление, осветление, спокойствие и човешко отношение.
-
Социална и емоционална подкрепа – включително разговори, компания, внимание и грижа за емоционалното състояние на прехвърлителя.
Задължението трябва да се изпълнява лично от приобретателя, освен ако в договора не е предвидено друго и прехвърлителят е съгласен. Законът не допуска заместването на грижите с паричен еквивалент, освен в изключителни случаи, когато е налице обективна невъзможност за изпълнение на натуралната престация или когато съдът по искане на приобретателя преобразува задължението в парично, съгласно съдебната практика и чл. 66 ЗЗД.
Важно е да се подчертае, че издръжката и грижите следва да бъдат постоянни, регулярни и съразмерни на нуждите на прехвърлителя, а не инцидентни, формални или частични. Всяко съществено отклонение от това разбиране може да бъде основание за предявяване на иск за разваляне на договора по реда на чл. 87 ЗЗД, когато нарушението е съществено и трайно.
Юридическата практика подчертава още, че това задължение е intuitu personae – т.е. дължи се от точно определено лице, и не може да се прехвърля на трето лице без съгласието на кредитора (прехвърлителя). Това е гаранция, че прехвърлителят ще получава грижи от лице, на което е гласувал доверие.
III. Защо този договор е рисков?
Тъй като правото на собственост върху имота преминава моментално върху приобретателя, а задължението за грижи се изпълнява впоследствие и за неопределен срок, прехвърлителят често се оказва в уязвима позиция.
Често такива договори се сключват от възрастни, самотни хора, които търсят сигурност. Злоупотребите не са рядкост — грижите се оказват непълни, нередовни или изцяло липсващи. В най-тежките случаи се стига до психически или физически тормоз.
IV. Какви са правата на прехвърлителя?
Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане може да бъде развален по съдебен ред, когато приобретателят не изпълнява или съществено нарушава задълженията, които е поел с договора. Правното основание за предявяване на такъв иск е уредено в чл. 87, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според който развалянето на договори, с които се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, става само по съдебен ред, поради значението и вещния характер на правото.
Право да предяви иска има:
-
Прехвърлителят на имота, когато е жив и не е получил дължимите грижи и издръжка съгласно договора;
-
Неговите наследници, ако докажат, че прехвърлителят е починал, без да е получил уговорената престация в пълен или частичен обем. Наследниците могат да предявят иска за своята наследствена част, като не е необходимо всички сънаследници да се конституират като съищец.
За да бъде уважен искът за разваляне, съдът изследва наличието на определени правни и фактически предпоставки, а именно:
1. Наличие на валиден договор, сключен в нотариална форма
Съгласно чл. 18 от ЗЗД, когато се прехвърля собственост върху недвижим имот, договорът задължително следва да бъде сключен в нотариална форма – условие за неговата действителност. Без тази форма договорът е нищожен и не може да породи вещнопрехвърлителен ефект.
2. Съществено и виновно неизпълнение от страна на приобретателя
Неизпълнението трябва да бъде значително, трайно и съзнателно, а не инцидентно или резултат от временна обективна пречка. Примери за такова нарушение включват:
-
отказ да се предоставя храна, медицинска грижа, помощ в домакинството;
-
пренебрежително, грубо или насилствено отношение към прехвърлителя;
-
периодично или частично изпълнение в противоречие с естеството на договора;
-
замяна на натуралната издръжка с парична без съгласие на съда;
-
прехвърляне на задълженията към трето лице без съгласие на прехвърлителя.
Съгласно чл. 66 от ЗЗД, кредиторът (прехвърлителят) не е длъжен да приеме частично или неточно изпълнение, а съгласно чл. 63, ал. 1 ЗЗД – длъжникът следва да изпълнява задълженията си точно и добросъвестно.
3. Нарушението следва да бъде съществено (непоправимо или повторяемо)
Съгласно чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, не се допуска разваляне при маловажни нарушения. Преценката за значимостта на нарушението се извършва от съда въз основа на събраните доказателства – свидетелски показания, медицински документи, жалби, социални оценки и др.
4. Ретроактивен ефект на развалянето
Развалянето на договора води до възстановяване на правното положение отпреди сключването му, съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД. Това означава, че:
-
правото на собственост върху имота се връща обратно в патримониума на прехвърлителя;
-
приобретателят губи придобитото право, като се анулират последиците от договора с обратна сила;
-
предприемат се действия по вписване в Имотния регистър на решението, с което договорът е развален, за да се защити правото на собственост на прехвърлителя.
Тази защита е изключително важна в случаите, когато възрастни, самотни или болни лица, търсещи сигурност чрез такава сделка, биват подведени или оставени без необходимата грижа. Затова съдебната практика отдава приоритетна защита именно на уязвимата страна – прехвърлителя, като санкционира всяка форма на нарушаване на поетите задължения.
V. Кога договорът е нищожен?
Съгласно чл. 26, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, нищожни са договорите, които:
-
противоречат на закона или го заобикалят;
-
накърняват добрите нрави;
-
имат невъзможен предмет;
-
са сключени без съгласие;
-
не са спазили предписаната от закона форма;
-
нямат основание;
-
или са привидни (симулативни).
Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, макар да е често използван в практиката, може да бъде нищожен при наличие на някое от гореизброените основания. Това води до пълна липса на правно действие – договорът се счита за никога непораждал правни последици и страните се връщат в изходна позиция чрез реституция.
Най-често срещаните основания за нищожност при този вид договори са:
1. Липса на основание (чл. 26, ал. 2 от ЗЗД)
Основанието при договора за гледане и издръжка е насрещната престация – задължението на приобретателя да се грижи и издържа прехвърлителя до неговата смърт. Ако обаче към момента на сключване на договора:
-
прехвърлителят е бил в терминално състояние или тежко болен (напр. напреднал онкологичен процес, инсулт с трайна загуба на съзнание и т.н.);
-
а приобретателят е знаел или е следвало да знае за непосредствената смърт;
-
и въпреки това е сключил договора, без реална възможност да предостави грижи,
се приема, че основание липсва, защото обещаната насрещна престация е обективно неизпълнима. Така договорът обективно прикрива друга сделка (обикновено дарение или скрита покупко-продажба без цена) и се квалифицира като нищожен поради липса на основание или симулация.
2. Липса на съгласие – измама, заблуда, насилие (чл. 26, ал. 2 във връзка с чл. 28–30 от ЗЗД)
Съгласието е съществен елемент от договора и при неговото отсъствие договорът е нищожен. Това включва:
-
заблуда относно естеството на договора – ако например възрастният прехвърлител е убеден, че подписва друг документ (напр. пълномощно или наемен договор);
-
измама – когато приобретателят съзнателно е подвел прехвърлителя с неверни твърдения или прикриване на съществени обстоятелства;
-
насилие или принуда, упражнени от приобретателя или трети лица, което е довело до подписването на договора.
В тези случаи липсва валидно съгласие, което е основание за нищожност или унищожаемост, в зависимост от тежестта на нарушението.
3. Липса на предписаната от закона форма – нотариален акт (чл. 18 ЗЗД)
Когато с договора се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, съгласно чл. 18 ЗЗД договорът следва да бъде сключен в нотариална форма – чрез нотариален акт. Ако формата не е спазена – например:
-
договорът е сключен само в обикновена писмена форма;
-
подписите са нотариално заверени, но не е изготвен нотариален акт;
тогава договорът е абсолютно нищожен, независимо от фактическото изпълнение от страните. Това обстоятелство не подлежи на саниране, а може да бъде установено по съдебен път чрез иск за прогласяване на нищожност.
Последици от нищожността:
При прогласяване на договора за нищожен:
-
Имотът остава в патримониума на прехвърлителя, тъй като не е настъпило вещнопрехвърлително действие;
-
Ако имотът вече е вписан на името на приобретателя, се иска заличаване на вписването въз основа на съдебно решение;
-
Може да се иска реституция на даденото по чл. 55 ЗЗД, ако едната страна е получила престация без основание;
-
Нищожността не подлежи на погасяване по давност и може да се заяви по всяко време, включително от прокурор (чл. 26, ал. 2 ЗЗД).
VI. Как протича делото за разваляне?
Производството по разваляне на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е спорно съдебно производство с конститутивен характер. То се осъществява по реда на Гражданския процесуален кодекс (ГПК), като ищецът следва да докаже, че е налице съществено виновно неизпълнение на задълженията от страна на приобретателя, което да оправдае развалянето на договора по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Процедурата включва няколко задължителни етапа:
1. Съставяне и подаване на искова молба до компетентния съд
Компетентен да разгледа делото е районният съд по местонахождение на недвижимия имот (чл. 105, ал. 1 от ГПК).
Исковата молба трябва да отговаря на изискванията на чл. 127 и чл. 128 от ГПК и да съдържа:
-
Пълни данни за страните – имена, ЕГН/ЛНЧ, адреси, ако е възможно – и съдебен адрес;
-
Изложение на фактите и обстоятелствата, свързани с договора – дата на сключване, предмет, права и задължения;
-
Описание на нарушението – в какво се състои неизпълнението, от кога продължава, как е повлияло на живота и здравето на прехвърлителя;
-
Правна квалификация на иска – позоваване на чл. 87, ал. 3 ЗЗД;
-
Петитум (искане до съда), в който се включва:
-
разваляне на договора;
-
връщане на имота в патримониума на ищеца (по арг. от чл. 88 ЗЗД);
-
присъждане на разноски по делото.
-
2. Приложения към исковата молба
Съгласно чл. 128, т. 2 от ГПК, към исковата молба следва да се приложат всички доказателства, с които се обосновава иска. Това включва:
-
Нотариалният акт – като доказателство за наличие на валидно сключен договор;
-
Медицински документи – изследвания, диагнози, рецепти, инвалидни решения и др., доказващи необходимостта от издръжка и грижи;
-
Жалби, сигнали, протоколи – подадени до МВР, прокуратура, социални служби, които доказват оплаквания срещу приобретателя;
-
Свидетелски показания – предварително заявени с имената на свидетели, които ще потвърдят неизпълнението;
-
Експертизи – съдебно-медицински, социални или графологични, ако се налагат;
-
Квитанция за внесена държавна такса;
-
Адвокатско пълномощно, ако искът се подава чрез процесуален представител.
3. Съдебен процес – разглеждане и събиране на доказателства
След проверка за редовност и допустимост, съдът насрочва открито съдебно заседание, на което:
-
Изслушва становищата на страните;
-
Събира писмени и гласни доказателства, включително разпит на свидетели;
-
Назначава експертизи при необходимост (напр. за здравословното състояние на ищеца);
-
Проучва има ли съществено, трайно и виновно неизпълнение, както и дали договорът се изпълнява точно, както е предвидено.
Съдът преценява доказателствената тежест, която лежи върху ищеца – той следва да установи както съществуването на договора, така и значителното отклонение от изпълнението.
4. Съдебно решение и правни последици
Ако съдът приеме, че искът е основателен, постановява решение, с което разваля договора с обратно действие, на основание чл. 88 от ЗЗД. Последиците са следните:
-
Договорът се счита за развален от момента на сключването му (ретроактивен ефект);
-
Имотът се връща в патримониума на прехвърлителя, като в диспозитива на решението това се изразява изрично или чрез позоваване на чл. 88 ЗЗД;
-
С решението съдът указва вписване на развалянето в Имотния регистър, което се извършва служебно по молба с препис от решението;
-
На ответника се възлагат разноските по делото, ако искът е изцяло уважен.
Решението подлежи на обжалване по реда на общите правила, но ако влезе в сила, то има задължителен характер за всички държавни и общински органи, включително службите по вписванията.
VI. Какво да направим преди да сключим такъв договор?
-
Потърсете правен съвет. Адвокат ще ви помогне да структурирате договора по начин, който защитава интересите ви.
-
Уточнете конкретни задължения. Опишете в детайли какви грижи и каква издръжка се очаква.
-
Изискайте свидетели. Подпишете договора пред нотариус с присъствие на свидетели.
-
Запазете доказателства. Водете бележки, снимки, медицински документи – те може да са решаващи при бъдещ съдебен спор.
Заключение
Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу гледане и издръжка може да бъде полезен инструмент за сигурност в по-късните години от живота, но крие и рискове. За да се защитите от злоупотреби, подходете внимателно, документално и с професионална юридическа подкрепа.
Ако се нуждаете от консултация, подготвяне на договор или съдействие при съдебен спор, свържете се с Адвокатско дружество „Попов и Андонов“. Ние сме тук, за да защитим вашите права.